Меняем старую квартиру на новостройку: трейд-ин и не только

Сейчас очень хорошее время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную. Однако с учетом просевшего спроса на вторичном рынке с продажей собственного жилья могут возникнуть проблемы. Но есть варианты.

Полный взаимозачет

Упростить жизнь желающим поменять старую квартиру на новостройку может схема трейд-ин. Однако стоит иметь в виду, что под этим термином могут подразумеваться разные услуги. Обычная схема трейд-ин, фактически, является копией схемы авторынка. Девелопер выкупает старую квартиру. Как правило, с определенным дисконтом от рыночной цены. Затем учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости новой квартиры в своем жилом комплексе.

Однако таких предложений на рынке почти нет. Взаимозачет в узком смысле этого слова "редкая птица" на рынке недвижимости. Дело в том, что он подразумевает выкуп имеющегося у клиента жилья с большим дисконтом до 30%.

Для девелопера невыгодно держать на балансе такой актив. Его надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичном рынка. И застройщика можно понять. Далеко не у всех девелоперов сейчас есть свободные средства на выкуп вторичной недвижимости. В приоритете расходов любого здравомыслящего застройщика, собственно, главный бизнес-процесс — строительство, а также погашение банковских кредитов.

Покупателям тоже неинтересно давать дисконт 30%, а то и 40% от стоимости своей квартиры. Если на автомобильным рынке люди готовы смириться с потерей 200-300 тыс. рублей в случае обмена старого автомобиля на новый, то здесь речь идет уже о куда более серьезных суммах.

Почти трейд-ин

В большинстве случаев под схемой трейд-ин подразумеваются две параллельные услуги — помощь в реализации жилья на вторичном рынке, а после — проведение сделки по покупке новостройки. Преимуществом для покупателя является работа через "одно окно". А значит, и экономия на риэлторской комиссии. Она может составить от 25 до 50% в зависимости от перечня услуг и условий сделки. К тому же в некоторых случаях могут проводиться нестандартные сделки. 

К примеру, клиент захочет продать две однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы купить одну большую квартиру в новостройке. Или, наоборот, будет продавать трехкомнатную квартиру, а покупать две "однушки" в новостройке.

Еще одно преимущество — это специальные условия на покупку квартиры в новостройке. Существуют две наиболее распространенные схемы. Первая — относительно короткий срок бронирования (на один месяц, хотя это в любом случае дольше, чем обычно) при фиксации цены. Другая схема подразумевает бронирование на период до трех месяцев, однако цена на квартиру в новостройке может повышаться.

В редких случаях предлагается длительный срок бронирования при фиксировании цены. Хорошим бонусом является то, что при использовании этой схемы клиенту предоставляется максимальная на текущий момент скидка на апартаменты.

В настоящее время на московском рынке новостроек по схеме трейд-ин приобретается порядка 10% квартир.

Рассрочка для богатых

Даже при адекватной цене продажа старой квартиры может затянуться на несколько месяцев. Квартира вполне может "подвиснуть" более чем на полгода. Чтобы снизить риск потери интересующей квартиры в новостройке, можно воспользоваться рассрочкой от девелопера.

В отличие от ипотеки рассрочка зачастую бывает беспроцентной. Правда, обычно такие условия предлагаются лишь на небольшой срок. Как правило, рассрочка действует только до сдачи дома в эксплуатацию. Но за это время, скорее всего, удастся продать старую квартиру.

Недостатком данной схемы является большой первоначальный взнос, который обычно составляет не менее 50%. Таким образом, вариант с рассрочкой подойдет тем, у кого помимо квартиры есть значительные накопления. Хотя бывают и исключения.

Если не хватает

Сложности могут случиться, если старая квартира оказалась дешевле желаемой. В этом случае придется прибегнуть к ипотеке. Если есть в наличии сумма, достаточная для первого взноса за новую квартиру, то он просто покупает жилье в новостройке с использованием ипотеки, выставляя при этом на продажу старую квартиру по схеме взаимозачёта. И уже когда квартира будет реализована, деньги от продажи пойдут на погашение части ипотечного кредита.

Если же у покупателя есть только квартира, и никаких свободных средств, то при получении в банке разрешения на выдачу кредита он должен указать продажную цену своей старой квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Оформить договор на получение кредита и приобретение квартиры в новостройке он сможет только после завершения сделки по продаже вторичного.

Фото: gazeta.bn.ru

Читайте также:

Жилье в аренду: чем обставляют квартиры в России и за рубежом

Жилье для трех поколений: выбор планировки квартиры

Сделки с жильем: подводные камни

Москва, Петербург и Сочи возглавили ТОП-10 регионов с рекордным ростом цен на жилье