Как избежать рисков при сдаче квартиры в наём

Чтобы дополнительная жилплощадь из ожидаемого источника дохода не превратилась в трудно решаемые проблемы, каждый арендодатель должен не только проявлять бдительность, сдавая жилье в аренду.

Он должен еще и завести свод негласных правил, соблюдение которых поможет сохранить жилье в безопасности и нервы в относительном порядке.

Прежде всего это касается т. н. долгосрочного найма (от 1 до 5 лет) как источника желаемого стабильного дохода.

Правда, такая форма отношений с квартирантами таит в себе целый ряд подводных камней.

Регистрация в Росреестре

Важно знать, что с 2014 года введена обязательная государственная регистрация сдачи жилья в наем на срок не менее года.

Кстати, суды в большинстве своем не признают договор найма недействительным, если он не прошел положенную регистрацию. Ведь в законе говорится о регистрации обременения права собственности на жилье, а не самого договора под угрозой его ничтожности.

Но вот от штрафа за нарушение срока положенной регистрации освободиться вряд ли удастся: 5 000 рублей.

Прописка жильцов

Долгосрочная сдача жилья обязывает наймодателя оформить временную регистрацию (по месту пребывания) своим квартирантам.

Иначе — штраф от 2 000 до 3 000 рублей. А при совершении правонарушения в Москве или Санкт-Петербурге он возрастает до 3 000 — 5 000 рублей.

Незваные гости

При долгосрочном найме закон наделяет квартирантов множеством дополнительных прав. В частности, им разрешено вселять в жилое помещение временных жильцов (сроком до 6-ти месяцев). При этом разрешения самого наймодателя спрашивать вовсе необязательно. Достаточно его просто уведомить.

Собственник вправе запретить проживание временных жильцов. Но лишь случае, если вместе с ними общая площадь жилья на каждого жильца станет меньше установленной нормы.

Как правильно оформить аренду?

Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным(от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

В договоре в обязательном порядке следует указать:

собственника;
тех, кто собирается проживать в квартире;
размер оплаты;
сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень — это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать, предоставленное в наем, имущество, что будет считаться порчей, какие санкции предусмотрены за поломки.

В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который "заработает" в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
можно ли жить в квартире с детьми и т. д. на усмотрение собственника.

Правомочия собственника

Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них — определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:

Свободно посещать объект недвижимости.
Требовать использования квартиры по прямому назначению.
Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

начнет задерживать оплату — нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

Выселить квартирантов — большая проблема

Расторгнуть договор найма жилья раньше срока достаточно проблематично. Для этого нужно либо заранее предусмотреть такую возможность в соглашении, либо расторгать договор через суд.

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье в Москве вырос

Эксперты: средний срок ипотеки в России составляет 18 лет