Квартира с обременением: покупать или не покупать

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о явных или скрытых ограничениях на распоряжение жилым помещением собственником жилья. Дабы оградить себя от мошеннических действий со стороны продавцов, необходимо знать об основных видах таких ограничений.

Обременениями называются права других лиц на владение. Из-за них права владельца оказываются ограниченными.

По закону, владелец не может продать жилье, пока не снимет обременение. Но бывает, что факт обременения удается скрыть.

Залог по ипотеке

Квартира может быть выставлена на продажу, еще будучи в залоге у ипотечного банка. Без его разрешения заложенное жилье не может быть продано официально.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека, как правило, пожилого и нуждающегося в уходе к другому, готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца. Продать жилье без заверенного согласия собственника нельзя.

Бывает, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Поэтому как правило юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Арест на недвижимость

Наложение ареста на квартиру означает, что ее нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН. Для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется.

Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств по разделу имущества, либо если у владельца есть долги. Суд может как снять арест, и тогда квартиру можно будет продать.

Материнский капитал

Квартира может быть приобретена с использованием материнского капитала. Тогда права на доли в квартире имеют дети продавца. В этом случае по закону всем членам семьи, в том числе детям, должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать.

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом:

1. Привлечение грамотного риелтора.
2. Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
3. Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
4. Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
5. На квартиру не должен быть наложен арест.
6. Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Читайте также:

Как не потерять только что купленное жилье?

Ипотека оказалась менее выгодной, чем аренда в Москве

Дома знаменитостей, которые никто не спешит покупать