Размер имеет значение: застройщики рассказали, зачем они строят микроскопические квартиры

Цены на квартиры в столице за последние два-три года снизились до уровня, который привыкли считать подмосковным. Вроде бы хорошая новость для покупателей жилья? Но снижение во многом обусловлено сокращением площади — до 15-25 метров и менее.

"Правда.ру" поговорила с застройщиками о том, зачем они строят такие микроскопические квартиры, и опросила экспертов рынка недвижимости о плюсах и минусах такого формата жилья.

"Малогабаритными считаются студии площадью от 16 до 26 кв. м, — рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки". — При этом на рынке встречаются отдельные случаи, когда метраж может быть даже меньше". По оценке эксперта, доля студий площадью до 25 кв. м на рынке новостроек сейчас составляет 39% от общего объема студий".

Студия как перспективный формат

"В середине 2000-х средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройке составляла порядка 55-60 кв. м, "двушки" — 80-90 кв. м. В 2014-м — 38-40 и 55-65 кв. м соответственно. После 2014-го тренд к сокращению площадей резко ускорился: самым популярным форматом квартир в 2015 — первой половине 2016 года в массовом сегменте стали малогабаритные студии 22-28 кв. м, — приводит цифры заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК "Ареал" Максим Радченко. — Такой формат включили в свои проекты более половины застройщиков ближайшего Подмосковья (причем доля студий может доходить до ⅔ всего объема квартир в ЖК)".

На сегодняшний день, квартиры площадью до 25 кв. м предлагаются всего в 18 столичных жилых комплексах, делится статистикой Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой". По словам эксперта, это "Level Амурская", "Дом на Профсоюзной", ЖК "Столичные поляны", "Варшавское шоссе 141", "Влюблино", "Полярная 25", "Академика Павлова", "Черняховского 19", Green Park, ЖК "Петр I" ("Лефортово Парк"), SREDA, "Римского-Корсакова, 11", "Мещерский лес", "Аннино парк", "Селигер Сити", "Люблинский.Дом у сквера", ЖК "Гринада" и "Домашний". В сегменте апартаментов самые маленькие лоты (метражом 16 кв. м) предлагаются в комплексе Cleverland на ул. Комдива Орлова.

На элитном рынке, как говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate, минимальная площадь квартиры в августе 2017 года составила 28,3 кв. м — это апартаменты на седьмом этаже в комплексе "Резиденция Тверская".

"Их можно было приобрести за 14,9 млн руб. (цена за квадратный метр составляла 525 тыс. руб.), — рассказывает эксперт. — Самое маленькое за последние два года предложение элитного рынка — два апартамента площадью 26 кв. м, оба расположенные на 10 этаже в том же ЖК "Резиденция Тверская"".

Причины сокращения жилой площади

Зачем так сокращать площадь строящегося жилья? Ответ очевиден — в погоне за снижающимся платежеспособным спросом. Денег у населения становится меньше, и это мотивирует застройщиков вводить в проекты своих ЖК "пол-порции" квартир.

"На рынке первичного жилья в Москве и Подмосковье наметились тенденция на уменьшение площади квартир. ГК "Гранель" всегда тонко реагирует на покупательские предпочтения, поэтому в наших проектах присутствует объем малогабаритных квартир, — комментирует Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель". — Минимальные площади квартир в жилых комплексах ГК "Гранель" варьируются от 19,25 до 23,27 кв. м. Минимальная стоимость таких квартир — от 1,4 до 2,2 млн рублей или от 65 000 до 105 000 рублей за кв. м. В жилом комплексе "Новая Алексеевская роща" доля малогабаритных квартир составляет 46% от общего объема, в ЖК "Москвичка" — 60%, а в ЖК "Императорские мытищи" — 50%".

"В ЖК комфорт-класса "Новый Зеленоград" (Солнечногорский район, Московская область) в продаже представлено 95 компактных квартир площадью 21,7 кв. м и 25 кв. м. Если рассматривать минимальную площадь в 21,7 кв. м, то бюджет покупки такого варианта начинается от 1,67 млн рублей, — рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК "Новый Зеленоград"). — Речь идет, естественно, о студии, в которой на кухню-гостиную приходится 15,2 кв. м, коридор — 3,3 кв. м, ванную комнату — 3,1 кв. м. Такая студия идеально подходит для одного человека. В кухне-гостиной можно расположить диван, небольшой шкаф, телевизор, а также гарнитур с холодильником, плитой и барной стойкой со стульями. Но самое главное, что в нашем случае мы выделили достаточное пространство в коридоре, где можно поставить большой шкаф-купе, не загромождая тем самым комнату".

Минимальные площади квартир в жилых комплексах Urban Group начинаются от 19,5 кв. м, такая квартира, например, есть в ЖК "Лесобережный", говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. Цена такой квартиры — 1,6 млн рублей, цена за квадратный метр — 82 тыс. рублей. "Стоимость квадратного метра в компактных квартирах в комплексах Urban Group на 5-10% ниже, чем в среднем по ЖК", — отмечает эксперт.

Плюсы студии

• Низкая цена;
• Обычно расположена в новостройках;
• Легко сдать в аренду;
• Ощущение воздуха и простора по сравнению с однушкой такой же площади.

Минусы студии

• Площадь обычно меньше, чем у однокомнатной квартиры;
• Запахи с кухни могут попадать в гостиную, но это зависит от системы вентиляции и вытяжки;
• Сложно изолироваться, мало личного пространства (или его вообще нет);
• Мало места для хранения вещей;
• Может не хватать естественного света, но это зависит от планировки.

"Наиболее компактные квартиры-студии площадью 23 кв. м у нас есть в ЖК "Лидер Парк", расположенном в Мытищах. На сегодняшний день, подобная квартира в строящемся доме продается за 1,76 млн рублей, — делится информацией Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант". — Небольшие студии площадью 25 кв. м также есть и в других проектах ГК "Атлант" — микрорайоне "Лобня Сити" и "Город Счастья", расположенном в Домодедове. Стоимость подобных квартир сегодня составляет 1,8 и 2,2 млн рублей соответственно. На сегодняшний день в проектах ГК "Атлант" доля студий минимальной площади, до 26 кв. м, в зависимости от жилого комплекса, варьируется от 5 до 10% от общего объема квартир".

Как говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, минимальная площадь объекта, который сегодня представлен в продаже в ЖК "Level Амурская" составляет 18 кв. м. "Это квартира с отделкой, стоимость которой достигает 3,48 млн рублей, а цена за "квадрат" — 190 тыс. рублей. Кроме того, в нашем проекте в продаже имеются апартаменты. Минимальная площадь в этом случае составляет 20 кв. м., а бюджет покупки — 2,53 млн рублей (126 тыс. рублей за кв. м.), — рассказывает эксперт. — Всего по проекту доля малогабаритных квартир и апартаментов (от 18 до 25 кв. м) составляет 16%".

Артем Сочин, руководитель отдела продаж ЖК "Пироговская Ривьера" (застройщик — "КомфортИнвест"), минимальная площадь квартир в котором составляет 25 кв. м, говорит, что формат квартир минимальной площади имеет полное право на существование, хотя и является приметой кризиса. "Квартиры до 33 кв. м. интересны самим покупателям, — подчеркивает эксперт. — Для "традиционных" квартир в Москве (не апартаментов) с подобной площадью в 2017 г. совершено порядка 1 180 сделок с физлицами без учета переуступок, что составляет около 7.8% от общего объема совершенных сделок. Аналогично по Московской области: этот параметр составляет около 18.8%, что показывает большую популярность небольших квартир на первичном рынке жилья".

"Квартиры минимальной площади востребованы благодаря снижению общего чека сделки, поэтому включение студий в линейку предложения позволило застройщикам охватить более широкий круг покупателей, — соглашается директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева. — Однако со временем произошло постепенное насыщение предложением в сегменте студий, что привело к корректировке доли данного предложения в реализуемых проектах. Эта тенденция также связана с общим сокращением числа инвесторов, которые в том числе покупали студии и сдавали их в аренду. На наш взгляд, оптимальная доля студий в реализуемых проектах составляет 15-20%".

Классы студий

В зависимости от класса жилья студии имеют разные характеристики. Агентства недвижимости, застройщики и аналитики рынка выделяют четыре класса: "эконом", "комфорт", "бизнес" и элитный сегмент.

Характеристики, которые учитывают при делении студий на классы:

1. Местоположение;
2. Транспортная доступность;
3. Инфраструктура: детские сады, магазины, торговые комплексы, поликлиники;
4. Объекты рядом: промзоны, магистрали, театры, достопримечательности;
5. Метраж квартир;
6. Планировка квартиры;
7. Отделка холла;
8. Характеристики квартиры: например, высота потолков или наличие встроенной системы "умный дом";
9. Обустроенность двора: озеленение, детские зоны, освещение;
10. Охранная система, видеонаблюдение, консьерж;
11. Число квартир в доме и на этаже;
12. Наличие паркинга;
13. Оформление фасада дома;
14. Вид из окон;
15. Качество материалов, которые используются для отделки квартиры, строительства дома и объектов инфраструктуры.

Как отреагировал рынок

Рынок, похоже, уже насытился малогабаритками, считает Ирина Доброхотова: "Согласно исследованиям "БЕСТ-Новострой", с марта 2016 по март 2017-го количество квартир площадью до 30 кв. м уменьшилось вдвое — с 935 штук до 498, и занимало это количество квартир на столичном рынке новостроек долю всего в 1%. Кстати. Аналогичная картина наблюдалась и в сегменте апартаментов — там доля лотов площадью до 30 кв. м на конец первого квартала 2017 года достигала 14%."

"Покупатели и инвесторы уже успели оценить в готовом виде "прелести" домов на тысячу студий. Выяснилось, что жизнь в таких домах очень напоминает общежитие, что целыми блоками такие квартиры на стартах продаж скупали какие либо диаспоры, что сильно мешает аренде или продаже инвестиционных квартир. Выяснилось, что доходность студий в таких домах крайне низкая из-за слишком высокой конкуренции. Некоторые застройщики, в связи с этим, даже стали использовать в рекламе слоган: у нас студий нет!", — поясняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург", генеральный директор ГК "Недвижимость в Петербурге".

"Минимальная площадь позволяет обеспечить минимальный бюджет покупки. Однако площади до 25 кв. м фактически не пригодны для постоянного проживания — это площадь номера в гостинице, — критикует формат Мария Иванова, коммерческий директор ГК "САПСАН". — Для комфортного постоянного проживания одного человека необходима площадь не менее 28-30 кв. м. Такая площадь позволяет вместить шкафы для одежды, полноценный санузел, кухню-нишу и гостиную-спальню".

Купить и продать недвижимость теперь можно онлайн

Покупка квартиры с билетом в ад: как застройщики все портят

В Новой Москве больше не будет новостроек