Девелопмент: от заблуждений к новой реальности

Рынок недвижимости вошел в очень сложный период. Это подтверждают абсолютно все игроки рынка — те, кто продают недвижимость, и те, кто ее создают.

И очень часто, пытаясь решить проблемы отрасли, многие участники рынка становятся заложниками искаженных понятий. Так стоит ли удивляться отсутствию желаемого результата?

Видимо, рынку недвижимости нужна не только перезагрузка, но и переосмысление. Именно об этом и о некоторых элементах комфортного жилья в прямом эфире программы "Точка зрения" рассказали доцент МАРХИ, эксперт ОНФ Сергей Чураков и архитектор, преподаватель МАРХИ Юлия Лобастова.

— По мнению академика Вернадского, нужно исходить не от технологий, а от проблемы, которая всегда является междисциплинарной. Я опросил десяток человек на предмет того, что же такое погост. Все десять ответов были неправильные. Так, решая проблемы, мы часто бываем в плену заблуждений, стереотипов, искаженных понятий. Как вы прокомментируете эту ситуацию?

Сергей Чураков: Она довольно любопытна, потому что очень часто наши неправильные представления влияют на совершенно реальные вещи, в том числе на тему нашего сегодняшнего обсуждения. То, что мы понимаем под недвижимостью, может оказаться чем-то совершенно другим. Если мы неправильно формулируем задачу, то мы точно так же неправильно ее решаем. Негативные последствия для бизнеса, для освоения территории здесь вполне очевидны.

Что такое недвижимость

Прежде всего необходимо понять, что такое недвижимость; например, если квартира хорошая, но район плохой, значит, цена квартиры будет намного ниже. Понятие недвижимости включает в себя еще и представления о территориальном размещении, и это оказывает непосредственное влияние на конечную стоимость этой недвижимости.

Значит, понятие недвижимости является гораздо более сложным, чем описание неких физических объектов, имеющих высоту, ширину, квадратные метры, коммуникации и тому подобное. А если учитывать только эти определенные параметры данной конкретной недвижимости, то мы не поймем то, что хотим понять.

Погост же на самом деле происходит от слова "гость". Это было место, где проходило общение местных жителей с гостями, с купцами, происходил обмен мнениями, товарами и так далее. Это очень активное публичное пространство, живущее своей очень сложной жизнью. Понятно, что поскольку это место было привлекательным, там появлялась церковь. Прихожане приносили взносы, около церкви начинались захоронения богатых и не очень, и постепенно эта функция вытеснила изначальную. Но кладбище — это все-таки не погост, это другое слово, и корень другой. Называть кладбище погостом как-то неправильно.

— Все десять человек, которых я опросил, ответили, что погост — это именно место погребения. Часто, решая проблему, мы не совсем верно интерпретируем сам предмет. Естественно, все заходит порой в тупик. Что же это все-таки такое — объект недвижимости? Что так безуспешно пытаются продавать сегодняшние риелторы и девелоперы?

Юлия Лобастова: Сейчас даже девелоперы стали постепенно понимать, что продается в первую очередь социальная община, социальная жизнь проекта, недвижимости. Я пообщалась с несколькими девелоперами, которые, например, создают аттрактивные детские площадки уже в самом начале проектирования. Дальше вокруг них начинают планироваться другие социальные коммуникации, как бы имитирующие добрососедскую жизнь внутри этого объекта недвижимости. То, что это делается, уже означает, что они вкладывают в действие смысл, что это имеет для них значение.

— А не складывается ли такое впечатление, что понятия "социальная жизнь", "социальные коммуникации" вроде бы звучат грамотно, современно, но на самом деле не совсем правильно их сейчас понимают. Поэтому и делается все в итоге немножко не то и не так. Как вы считаете?

Сергей Чураков: Потому что делать все должны профессионалы, этому нельзя научиться на коленке, надо этим прицельно заниматься. А девелоперы, чиновники, ответственные за развитие территорий, думают, что это очень просто: поставили площадку, сделали стол для домино — и все замечательно будут жить. Понятно, что это совершенно не так.

Не зря Вернадский сказал, что это междисциплинарная проблематика. Чудес на свете не бывает. И если вы не владеете социальной психологией, прикладной социологией, если вы не знаете, каким образом пространственные модели выстраивать, то результат у вас будет заведомо предсказуем: он будет отрицательным.

— А девелопер вообще знает, кто эти люди, которые будут жить в данном жилом комплексе? Сколько среди этих людей спортсменов, музыкантов? Сколько, в конце концов, собачников, которые будут животных выгуливать в этом самом дворе?

Юлия Лобастова: Старая московская застройка складывалась достаточно сложно. Туда переселялись люди с высоким образованием и люди из бараков, но тем не менее все как-то устаканилось, и образовалась достаточно активная жизнь. Многие живут на протяжении нескольких поколений в этой среде, им это все нравится. Эта жизнь двора, такая дворовая община с бабушками, зародилась в 50-60-е годы ХХ века.

Сергей Чураков: Двор — это ваше пространство, только ваше, и чужак может прийти туда только по вашему приглашению. А на придворовую территорию может прийти любой. Выходя из подъезда, вы не знаете, на кого наткнетесь на этой скамеечке: на приятеля, соседку, на пьяницу, наркомана или на собаку без владельца. Вот эта непредсказуемая ситуация формирует у человека устойчивый психологический стресс.

Это серьезная проблема, и по-другому не бывает. Если возникает понимание вами этого пространства как своего, как своих соседей, своей общины — это будет двор. Двор может быть только при единственном граничном условии: он не может быть проходным, транзитным. Как только возникает транзит, двор прекращает существование. Любая детская или спортивная площадка, клумбы и прочее проблемы не решат.

Забор может быть зеленой изгородью. Это может быть кованая решетка летнего сада или ров с водой — все что угодно. Хороший архитектор придумает сотни самых разнообразных вариантов, визуализирует границы жизни социума вообще и качества жизни социума в частности.