Государство будет "крышевать" по дешевке

Россияне, нуждающиеся в жилье, вместо банка побегут в муниципалитет. Соответствующий законопроект находится сейчас в Госдуме. Жилье можно будет арендовать у города по цене немногим выше сегодняшней коммуналки. Правда, на поддержку государства смогут рассчитывать лишь те, у кого действительно не хватает средств на покупку квартиры, и даже ипотеку.

Однокомнатная квартира в Москве, по государственным расценкам, будет обходиться арендатору в 10 тысяч рублей. Предложение заманчивое, особенно с учетом завышенных цен на жилье в России, что делает ситуацию на рынке недвижимости неприемлемой для большинства граждан. Как известно, в ожидании бесплатного жилья рядовой гражданин может прожить лет 20 с момента становления в очередь.

Покупка квартиры большинством россиян даже не рассматривается, поскольку самая дешевая жилплощадь в столице стоит 5-6 миллионов рублей, а в других регионах — порядка 2-4 миллионов рублей.

Аренда или ипотека

При зарплате, которая в Москве варьируется в районе 50 тысяч рублей, а в других регионах — в районе 20 тысяч рублей купить квартиру на заработанные деньги — мероприятие невозможное. До настоящего момента у россиян было всего две возможности для получения собственной крыши над головой — это аренда жилья или ипотека, которая в РФ сопровождается издевательской процентной ставкой в 12,6 процентов.

Как рассчитать выгоду

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

Величина арендной платы за квартиру;
Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса;
Стоимость квартиры, которую вы хотите купить;
Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку);
Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Аренда дает квартиросъемщику:

мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

"Я считаю, что шансы на его прохождение очень велики. Он действительно прошел у нас первое чтение. Сейчас мы с экспертами на разных площадках обсуждаем поправки. Ведь важно, чтобы мы, разрабатывая нормы закона, сверялись с существующими реалиями. Как сделать таким образом, чтобы, вкладывая деньги в строительство, муниципалитет при этом укладывался в бюджетные параметры. И важно, как инвестор будет себя чувствовать, когда он фактически вкладывает длинные деньги, потому что он вкладывается в стройку дома и получает инвестиции фактически от сдачи в аренду этого жилья", — заметил Александр Сидякин.

Поэтому законопроект, который прорабатывается в Государственной думе, станет существенной поддержкой для малоимущих россиян. Если только документ будет принят, ведь к текущему моменту он прошел всего только первое чтение. "Правда.Ру" связалась с одним из соавторов данного законопроекта Александром Сидякиным, зампредом комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ с намерением узнать, каковы шансы у законопроекта о некоммерческом найме быть принятым?

И действительно, в глазах инвесторов идея выглядит гораздо менее привлекательной. Как пояснил Григорий Полторак, вице-президент российской Гильдии риэлторов, председатель правления управляющей компании "Бест Недвижимость", реализовать законопроект будет гораздо сложнее, чем его принять.

"Закон нужен для того, чтобы это жилье не приватизировали, то есть в принципе какие-то поправки в законодательство нужны, потому что сегодня по социальному найму жилье можно приватизировать и, соответственно, оно перестанет быть наемным", — считает Полторак.

Так же эксперт подчеркивает, что сделать некоммерческое жилье дешевым нереально, потому что нужно откуда-то взять деньги, чтобы это жилье построить. А для инвесторов оно будет неинтересно, потому что слишком мизерная доходность. Она и сейчас на уровне порядка 5 процентов, что ниже, чем депозиты в коммерческом банке. Поэтому, на самом деле, нужны какие-то другие схемы и жилье не должно стоить совсем дешево. Либо необходимы реальные дотации из бюджета. Соответственно, тогда их надо предусматривать — давать не всем, а только тем, кому реально нужны дотации. И жилье в принципе правильно делать не дешевым, его надо делать таким, чтобы, по крайней мере, окупалось оно без прибыли, с рыночной ставкой доходности.

Налог на прибыль

Разумеется, такой подход со стороны игроков рынка недвижимости власти предусмотрели и, по словам Александра Сидякина, приготовили ряд беспрецедентных привилегий для инвесторов.

"Мы предлагаем освободить их от налога на прибыль. Естественно, участок будет доставаться им сразу же со всеми возможностями техническими, со всеми разрешениями — только бери и строй. То есть мы минимально снижаем стоимость квадратного метра жилья. Расчеты показывают, что это вполне рабочая схема. Такая схема в общем и целом используется по всему миру, — рассказывает зампред комитета Госдумы. — Гарантированы договоренности с муниципальной властью, которые будут прописаны в жилищном кодексе".

Как замечает соавтор проекта, несмотря на то, что инвесторам придется немного продлить сроки окупаемости проекта, они должны ориентироваться, что это длинные деньги, и окупаемость их, в отличие от других проектов, гарантирована. Здесь важен тот момент, что договор с арендатором будет заключаться на продолжительный срок. И в этом также очевидна выгода для квартиросъемщика, поскольку предполагается, что плата за аренду будет фиксированной на протяжении всего срока, указанного в договоре. А минимальный срок, согласно законопроекту, составляет один год.

Впрочем, следует подчеркнуть и минусы такого решения. Во-первых, для получения некоммерческого жилья гражданин должен доказать, что даже при совокупном доходе всей семьи, у него нет возможности ни взять ипотеку, ни тем более купить недвижимость. При этом если человек стоял в очереди на жилье, то при оформлении договора с муниципалитетом, он автоматически будет вычеркнут из списка очередников. Главная выгода здесь заключается в быстром решение проблемы жилья и низкой арендной плате.

По информации председателя думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Елены Хованской, однокомнатная квартира в Москве, к примеру, будет стоить 10 тысяч рублей без учета коммунальных платежей. В целом же цена будет зависеть от региона.

По мнению составителей законопроекта, его реализация поможет решить целый ряд задач, стоящих перед российским правительством.

"Помимо решения проблемы жилья, решается проблема мобильности трудовых ресурсов. В США, к примеру, количество квартир, находящихся в собственности, составляет порядка 15-20 процентов домов, а остальное — это квартиры или дома, сдающиеся в аренду. У нас пропорция обратная. То есть у нас после приватизации все стали собственниками, а количество арендующих незначительное. Это сковывает передвижение населения, и это вторая проблема, которую решает закон", — подводит итог Александр Сидякин.

Второе чтение законопроекта намечено в Госдуме на ноябрь-декабрь. В некоторых крупных городах программа будет запущена в ближайшее время, но пока только в качестве эксперимента. Участие в ней согласились принять власти Ленинградской, Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей, а также Москвы. Первые дома с некоммерческим жильем появятся в 80 крупных городских центрах.

Как проверить недвижимость перед покупкой

Эксперты: из недостроя в России можно создать город-миллионник