Недвижимость германская - значит, доходная?

Сегодня рынок коммерческой недвижимости в США и ряде стран Европы предоставляет уникальные возможности для инвестиций. Поэтому предприимчивые иностранные покупатели, в том числе и россияне, активно приобретают ликвидные активы. По итогам первого полугодия германская недвижимость, которая лидирует по доходности, стала наиболее популярна среди наших сограждан. Однако прибыльность является не главным критерием для выбора страны.

Международное агентство недвижимости Gordon Rock проанализировало предпочтения российских покупателей на рынке коммерческой недвижимости за рубежом в 1-ом полугодии 2009 года (в ценовом сегменте до 5 млн евро).

В соответствии с проведенным исследованием, в рейтинге стран, наиболее популярных у россиян для инвестиций в коммерческую недвижимость, Германия заняла первое место — 24% заявок.

Много налоговых льгот

При сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия "расходы", их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;
расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;
расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;
побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;
проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками — в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

На втором месте по популярности инвестирования в недвижимость у россиян стоит Чехия — 16%, следом расположились США — 12%, Испания — 11%, Англия — 8%. 29% заявок приходится на остальные страны, рассказали Bigness. ru в компании.

По показателю средней доходности коммерческой недвижимости лидирует Германия с 11% доходностью. Показатели средней доходности в других странах: США — 10.2%, Англия — 8.6%, Испания — 7.9%, Чехия — 7.7%. Таким образом, показатель средней доходности зарубежной коммерческой недвижимости для российских покупателей является важным, но далеко не единственным критерием при выборе страны, отмечают специалисты.

Наиболее популярными направлениями инвестиций у россиян являются торговая и гостиничная недвижимость — 32% и 28% заявок соответственно. На офисную недвижимость приходится 18%, а 22% — на остальные типы коммерческой недвижимости.

По стоимости приобретаемой коммерческой недвижимости (в ценовом сегменте до 5 млн евро) лидирует Лондон — средняя стоимость заявки составляет 4.2 млн евро. Далее идут: США — 2.6 млн евро, Испания — 1.9 млн евро, Германия — - 1.7 млн евро, Чехия — 1 4 млн евро.

Побеждает дисконт

Основные причины для инвестиций в коммерческую недвижимость за рубежом — это приобретение объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива — 35% запросов, получение стабильного дохода — 30%, получение вида на жительство — 18%, диверсификация существующего бизнеса — 10%, 7% — остальные причины.

Среди перечисленных стран лидером по дисконту при приобретении недвижимости являются США (дисконт от пиковой цены 2007 года доходит до 60%, а недвижимость часто имеет статус distressed property) и Англия (дисконт составляет до 35-40%). При этом по итогам 1-го полугодия 2009г. эти же страны показали максимальный рост количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.

По итогам 1-го полугодия количество транзакций с коммерческой недвижимостью в США по таким штатам как New York, Florida, California, Arizona увеличилось в среднем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. В Англии — похожая ситуация: количество сделок выросло более чем на 30%.

По оценкам Gordon Rock, география российского спроса распределилась следующим образом: 50% потенциальных покупателей — москвичи, 19% — петербуржцы, 15% — уральцы, 6% — сибиряки, 5% — жители Поволжья, 5% — жители остальных регионов России.

В соответствии с проведенным исследованием, на рынке зарубежной коммерческой недвижимости (в ценовом сегменте до 5 млн евро) у россиян наиболее востребована торговая недвижимость стоимостью до 2 млн евро и доходностью не менее 7-8%.

Несмотря на то, что западные банки предлагают кредитные программы на приобретение коммерческой недвижимости по ставкам 7-9% годовых, по статистике не более 25% россиян смогли получить кредиты из-за достаточно жестких требований к заемщикам, предъявляемых банками.

Рейтинг стран по показателю доступности для россиян кредитов на приобретение коммерческой недвижимости: Англия, Испания, Германия, США, Чехия. Средняя сумма выдаваемого кредита составляет $650 тыс.

"Сегодня рынок коммерческой недвижимости в США и ряде стран Европы предоставляет уникальные возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость. Поэтому предприимчивые иностранные покупатели и россияне в том числе, активно приобретают ликвидные активы. Срок экспозиции по ряду проектов сократился до 2-3 дней, а некоторые предложения уходят и в течение суток, даже не находясь в открытой продаже", — комментирует результаты исследования президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Каким будет закон о туристическом жилье

Необычный проект! Внешне непримечательный, внутри — шикарный