Покупать жилье в России невыгодно

Брать ипотечный кредит — быть обязанным банку на десятки лет. "Это не для меня. Гораздо выгоднее снимать квартиру", — делится с Bigness. ru агент по недвижимости компании "Ирсвет" Арслан Заглиев.

Оказание посреднических услуг в сдаче жилой недвижимости в наем — "хлеб" А. Заглиева. На его взгляд, на сегодня условия по аренде гораздо выгоднее тех, что предлагают банки по ипотеке.

Ежемесячные взносы за аренду и по ипотеке примерно равноценны, говорит риэлтор. На сегодня арендная плата за самую простую двухкомнатную квартиру в Москве 28-30 тысяч рублей. При этом квартира худо-бедно, но обставлена мебелью, в ней есть самая необходимая бытовая техника.

Аренда или ипотека

Приведем пример. Однокомнатную квартиру в Москве — но абсолютно пустую — можно купить и в кредит. С учетом средних московских цен, она стоит около 3,5 миллионов рублей. Проведя несложные манипуляции, мы выясним, что платежи по ипотеке за простую однокомнатную квартиру в Москве составят приблизительно 40-45 тысяч в месяц, при условии, что вы уже внесли первоначальный взнос 10% от суммы жилища и ваш доход переваливает за 80 тысяч рублей.

В таких условиях проще и дешевле жить в арендованной квартире, говорит Заглиев. Правда, ты рискуешь тем, что тебе могут повысить плату за аренду жилья или, хуже того, выселить.

Что касается повышения арендной платы, это происходит, как правило, раз в год. "Цена на аренду поднимается, начиная с 15 августа, когда в Москву едут студенты из регионов. К концу года цены на аренду недвижимости останавливаются. В момент, когда цены "устаканились", арендатор может "скостить" стоимость за счет большого количества предложений на рынке и сторговать пару-тройку тысяч рублей", — просвещает риэлтер.

Заглиев предполагает, что в будущем году цена аренды квартиры может вырасти примерно процентов на 15-20. Это несколько ниже, чем показатели 2007 года, говорят эксперты. Рост цены аренды в текущем году составил порядка 30%.

Между тем, хоть и продажные цены жилой недвижимости росли резкими скачками в прошлые годы, по мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, "относительно недорогая аренда будет сдерживать рост цен на жилье, так как снижает целесообразность покупки квартиры. Зачем владеть недвижимостью, если она в аренде приносит минимум?" — поделился он с одним из изданий.

Репченко предсказывает в будущем году незначительный рост продажной цены на недвижимость — в пределах полутора процентов в месяц. В таких условиях можно рискнуть и взять ипотечный кредит.

Минусы ипотеки: 

1. Чтобы сделать перепланировку в своей новенькой квартире, нужно будет сначала спросить разрешения у банка. Аналогичным образом обстоит дело и с продажей ипотечного жилья. К сожалению, нельзя будет и шага ступить, не получив предварительного одобрения от банка.
2. Несомненно, главным недостатком ипотеки является колоссальная переплата, которая нередко в два-три раза превышает стоимость самого жилья. 

Новые ипотечные программы

В последнее время наметилась тенденция к тому, что банки предлагают все более выгодные условия по ипотеке. Например, снижают процентную ставку по кредиту, предлагают программы с нулевым первоначальным взносом.

Но это ненадолго. Как сообщает газета "Ведомости", Ассоциация ипотечно-жилищного кредитования (АИЖК) с будущего года собирается ввести новые стандарты ипотеки. По рекомендации АИЖК возраст заемщика должен быть не более 65 лет на момент погашения кредита (сейчас — 75 лет), первоначальный взнос не менее 20% от стоимости квартиры, а максимальная сумма кредита не должна превышать семи миллионов рублей, сейчас эта сумма превышает 16 млн. рублей.

В общем, перспективы будущего года таковы, что легче быть все же арендатором жилья, нежели его покупателем. Хотя, если у вас на руках есть полная сумма стоимости квартиры — не раздумывая, берите недвижимость в собственность, советует Заглиев.

Рассмотрим такой пример. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным экспертов, составляет 2 365 695 рублей. Если накоплен первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и оформлена ипотека под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Налог на имущество

При ответе на вопрос: что лучше — собственность или аренда, стоит заострить внимание на том, что государство собирается в скором времени ввести налог на недвижимость. Он может значительно превысить сумму налога на имущество, которую платят до сих пор владельцы жилья.

Со временем этот налог может достигнуть 1% в год. То есть для квартиры стоимостью 200 тысяч долларов ежегодная дань государству достигнет двух тысяч долларов.

Чего бы точно не посоветовал Арслан Заглиев, так это это вступать в ряды заемщиков по ипотеке до президентских выборов. На его взгляд, не исключено, что ситуация на рынке может сильно измениться не в пользу потребителей ипотеки.

Принимать столь серьезное решение лучше в более стабильный политический период. Пока же, в условиях более или менее стабильных цен на аренду (до 15 августа 2008 года), лучше довольствоваться благами съемной квартиры.