Столичные офисы - предложение избыточно, спрос избирателен

Кризисные тенденции на рынке московской офисной недвижимости остаются актуальными. Это заставляет девелоперов пересматривать свои планы по вводу в строй новых квадратных метров, переносить сроки строительства, замораживать объекты или заниматься их перепрофилированием. Предложение по-прежнему превышает платежеспособный спрос. На конец третьего квартала доля вакантных офисных площадей класса "А" составляет по Москве 15-18%, помещений класса "B" — 25-30%.

По данным компании "Blackwood", в третьем квартале на столичный рынок офисной недвижимости было выведено порядка 250 тыс. кв. метров. На 70% они относятся к категории "В", еще 30% это офисы класса "А". Совокупное предложение оценивается 9,75 млн кв. метров.

По данным компании "Blackwood", в третьем квартале на столичный рынок офисной недвижимости было выведено порядка 250 тыс. кв. метров. На 70% они относятся к категории В, еще 30% это офисы класса А. Совокупное предложение оценивается 9,75 млн кв. метров.

Особенности офисов категория "А"

Офисы класса А+ - высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

расположение внутри Садового кольца;
оптимальная транспортная доступность;
управление зданием в соответствии с международными стандартами;
удачная планировка помещений;
новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;
максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;
централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;
оборудованные всем необходимым конференц-залы;
собственная охрана;
охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м2 офисных площадей);
развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

Арендаторов в первую очередь интересуют небольшие помещения, на которые пришлась треть всех заявок. Вместе с тем, на 10%, до 23% выросло число заявок на аренду самых больших блоков. По мнению аналитиков это является следствием значительного снижения ставок со стороны арендодателей. Лидером арендного спроса в третьем квартале являлись офисы класса "В-" на которые пришлось 38% от всего объема заявок.

Главные особенности офисов категории В+

расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;
профессиональное управление зданием;
охраняемая парковка — не менее 1 машиноместа на 100 м2 офисных площадей;
система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;
качественные телекоммуникационные услуги;
собственная охрана;
современные системы безопасности и жизнеобеспечения;
достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам — например, находятся дальше от основных магистралей.

Офисные помещения данной категории также наиболее популярны среди покупателей — 67% общего числа запросов. Сильнейшее падение спроса отмечена на офисы класса "А" — с 44% до 6%. Также снижается интерес к покупке крупнометражных офисов (свыше 1500 кв. метров) — с 37% до 27%. Специалисты отмечают возросшую потребность в небольших помещениях площадью до 200 квадратов. Число заявок составило 33%. Таким образом, наиболее популярными для покупателей и арендаторов остаются небольшие помещения с отделкой.

Арендные ставки в отчетный период продолжили снижение. Для офисов класса "А" в третьем квартале они составили от $450 до $ 900 за квадратный метр в год. Для офисов класса "В+" разброс составляет $350-$600, для "В-" ставки варьируются от $250 до $400 за кв. м. в год.

Продажные цены объектов одного класса существенно разнятся по Москве. Покупка офиса класса "А" обойдется от $3500 до $8000 за кв. м., класса "В+" — от $2500 до $7000, "В-" оценивается в $1500 — $4000 за кв. м. При этом реальная цена продажи как правило является существенно ниже указанной. Многие собственники готовы снижать свои ценовые запросы, отмечают аналитики агентства.

До конца текущего года столичный рынок качественных офисов может пополниться еще на 350-400 тыс. кв. м. Увеличение предложение на фоне низкого спроса может оказать дополнительное негативное давление на цены. Факторов способных резко активизировать рынок офисной недвижимости не наблюдается. В целом, общая площадь введенных в 2009 году помещения достигнет порядка 2 млн. кв. м.

Офисному рынку предрекают стагнацию

Параллельно вводу новых площадей на рынке офисной недвижимости происходит тихий передел. Учитывая тот факт, что крупные государственные банки являются крупнейшими кредиторами строительных компаний, долги которых не были реструктуризированы, к ним переходит значительное количество объектов. Уже к концу года ряд госбанков могут стать крупнейшими игроками на рынке коммерческой недвижимости. Их стратегия будет зависеть не только от конъюнктуры в секторе недвижимости, но и от ситуации на финансовых рынках, а также характеристик самих объектов.

Как прогнозируют специалисты "Blackwood", рынок ожидает дальнейшая стагнация и незначительное снижение арендных ставок и продажных цен. Вместе с тем, рынок уже достиг неких критических минимумов, что может немного оживить спрос на аренду и покупку офисов.

Эксперты: средний срок ипотеки в России составляет 18 лет

Продажи квартир в Новой Москве резко упали