Искусственное дыхание – плохой рецепт для российской ипотеки

АИЖК рассчитывает, что дополнительная госпомощь позволит снизить ставки по ипотечным кредитам для населения до 11%-15%. Однако эксперты не верят в возрождение рынка ипотеки до преодоления кризиса ликвидности. Подобное снижение ставок может лишь породить новое число проблемных кредитов.

Оказание дополнительной государственной поддержки Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) позволит снизить ставки по ипотечным кредитам для населения РФ до 11%-15% с 13%-18%, сообщил в среду гендиректор АИЖК Александр Семеняка.

"Мы сейчас рассматриваем возможность этот диапазон (13-18%) сократить, одновременно сжав до уровня сделок минимальную (ставку) — в 11%, а максимальную — в 15%. При этом это решение есть смысл принять после того, как государство примет решение о дополнительных объемах поддержки", — передает его слова РИА "Новости".

Банки повышают ипотечные ставки

Напомним, в результате влияния мирового финансового кризиса, российские банки резко увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, пытаясь покрыть тем самым возросшие риски и растущую стоимость денег. Кроме того, были резко ужесточены требования к потенциальным заемщикам — в частности, выросли требования к ежемесячному доходу, стажу и месту работы.

Однако желающим получить ипотеку сегодня радоваться по поводу заявлений АИЖК еще рано.

АИЖК выступает против смягчения требований при выдаче ипотечных кредитов гражданам. "Снижение требований — это самый сложный вопрос, потому что нельзя даже в условиях кризиса давать кредит тому, кто его не сможет обслуживать", — заявил А. Семеняка. По его словам, эту меру нельзя принимать с учетом того, что в настоящее время необходимо стимулировать рынок жилья. "Если люди не в состоянии платить сегодня, то на это нельзя закрывать глаза. Поэтому снижать планку требований мы считаем неправильным", — подчеркнул он.

Рынок ипотеки будут спасать

Напомним, что государство уже обещало выделить АИЖК 200 млрд руб. Часть этих средств призвана обеспечить на год отсрочку выплат процентов по кредитам пострадавших от кризиса заемщиков. Значительная же часть этих средств должна быть направлена на повышение ликвидности ипотечных банков путем выкупа у них ипотечных закладных.

Помимо этого предусматривается кредитование Центробанком частных банков под залог ипотечных облигаций, выпущенных под гарантии АИЖК на 500 млрд руб.

Однако специалисты предупреждают, что обсуждаемое АИЖК снижение ставок не только не спасет рынок ипотеки, но и может спровоцировать еще большие проблемы.

Начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова рассказала, что уровень процентных ставок по ипотечным кредитам зависит от доступа кредитных организаций к ресурсам, то есть банки должны иметь средства на выдачу кредитов.

Сегодня получить деньги на зарубежных рынках крайне проблематично. Привлекать ресурсы с внутреннего рынка так же могут не все игроки, считает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка. Иными словами, пока не появятся долгосрочные ресурсы, о восстановлении рынка ипотечного кредитования на прежнем уровне можно забыть, уверена О. Новикова.

Отметим, что российский рынок ипотеки развивался в основном за счет иностранных кредитов, притом преимущественно "коротких".

Получалось, что отечественные банки брали за рубежом кредиты на полгода, а ипотеку выдавали на 30 лет, постоянно рефинансируя свои обязательства. Кризис же перекрыл поток иностранных кредитов.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев считает, что главная задача сегодня на рынке состоит не столько в использовании госпомощи для создания новых ипотечных продуктов, сколько в том, чтобы направить эту помощь на рефинансирование уже существующих ипотечных обязательств. По его словам, рефинансировать ипотечные кредиты или приостановить платежи со стороны пострадавших заемщиков на кризисный период — некая социальная задача.

Что же касается понижения ставки по ипотечным кредитам, то сейчас подобное "оздоровление" рынка не принесет ожидаемых результатов. Подобная мера лишь простимулирует возврат к росту цен на недвижимость.

Вице-президент РГР также заметил, что искусственное снижение ставки по ипотечным кредитам представляется не очень разумным в условиях падающего рынка. Если на рынке деньги стоят 20-25% годовых, то какой смысл эту ставку занижать до 12-15%?

По мнению К. Апрелева, пока не будет создан "нормальный" вторичный рынок ипотечных закладных (то есть, специальных финансовых инструментов долгосрочного рефинансирования ипотечных кредитов), и пока со стороны частных лиц, пенсионных фондов или страховых компаний этот рынок не будет востребован, выдача новых кредитов по низким ставкам означает создание некой "социальной очереди".

Создание механизма рефинансирования

Напомним, что Биржевая система по купле-продаже долговых обязательств строительных компаний "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ) в декабре прошлого года уже предложила свою площадку для торговли ипотечными закладными. Однако пока механизм рефинансирования только создается.

О.Новикова из Собинбанка согласна, что оживить ипотечный рынок может развитие систем рефинансирования и секьюритизации. Помимо этого, по ее словам, предоставление АИЖК дополнительной финансовой поддержки поможет агентству пойти на выкуп большего количества закладных, следовательно, большее количество банков сможет получить ресурсы. Однако это вряд ли решит проблему процентных ставок по ипотечных кредитам, отметила эксперт.

Касательно ужесточения условий для получения ипотечного кредита, то "по-другому и быть не может в сегодняшних условиях", уверен К. Апрелев. В настоящее время андеррайтинг заемщика, оценка его платежеспособности имеет очень важное значение.

Средние процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной и иностранной валюте в 2011-2016 гг.:

Читайте также:

Эксперты назвали минимальную цену квартиры в Москве

В Европе нашли самую дорогую недвижимость

В РФ может появиться программа арендного жилья