Одобрено государством: что гарантируют дольщикам жилищные сертификаты?

На строительстве жилья теперь можно заработать. И не только застройщику, но и дольщику. В России начал действовать новый финансовый инструмент. Строительная компания посредством выпуска жилищных сертификатов (ЖС) получает дополнительную возможность финансирования строящихся объектов. ЖС могут быть использованы частными инвесторами как средство получения квартиры, и как финансовый инструмент.

Номинальная стоимость жилищного сертификата (ЖС) определяется застройщиком и индексируется им, как правило, пропорционально рыночной стоимости жилья. Сертификаты обладают всеми преимуществами ценных бумаг с фиксированной доходностью. Также их можно использовать в качестве залога при получении, например, банковского кредита. Кроме того, сертификат позволяет получать прибыль от обращения бумаги на вторичном рынке.

В Ассоциации строителей России называют новую схему оплаты жилья в рассрочку более «цивилизованной». До сих пор в России работала только одна схема оплаты жилья в рассрочку, при котором покупатель был более или менее защищен юридически - это долевое строительство, закрепленное двусторонним договором застройщика и дольщика.

Остальные варианты, такие как вексельная схема, договор соинвестирования и предварительной продажи более рискованны и не гарантируют, того, что вложенные в строительство деньги вернуться их законному владельцу.

«Человек посмотрел рекламу, правдивость которой никто не гарантирует. Сам он не может разобраться, хороший этот застройщик или нехороший. Он обращается к соседям, друзьям, знакомым, слышали ли они чего-нибудь об этой компании. Он принимает решение фактически «втемную». В итоге на деле оказывается, что у застройщика ничего за душой уже нет. И физическое лицо не может с него ни чего получить, даже если суд на стороне частного инвестора», - сказал в интервью Bigness.ru вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев .

Новая схема, одобренная государством, страхует владельца доли в строящемся доме от подобного рода рисков, утверждают в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Состоит она в том, что застройщик выпускает ценные бумаги определенной номинальной стоимости. Покупая жилищные сертификаты в строительной фирме, гражданин становятся участником долевого строительства.

Преимущество такого долевого участия в том, что государство гарантирует: раз компания, выпустила ценные бумаги, значит, она финансово устойчива и хорошо себя зарекомендовала в прошлом на строительном рынке, сообщили Bigness.ru представители ФСФР .

Правда, получить разрешение на эмиссию ценных бумаг имеет право далеко не каждый застройщик. Только положительного авторитета в прошлом для этого будет недостаточно.

«Строительная компания должна быть зарегистрирована в России. Кроме того, обладать правами застройщика на строительство многоквартирного жилого дома, иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство на этом земельном участке заявленного объекта. Плюс ко всему на руках у него должна быть утвержденная соответствующими органами проектная документация на конкретный дом», - говорят в ФСФР.

Отсутствует хотя бы один из перечисленных документов, разрешения на эмиссию компания не получит. Соответственно, дольщик не будет уверен в «чистоплотности» строительной организации.

Со стороны застройщиков проснулся явный интерес к эмиссии ценных бумаг. Правда, пока в основном на уровне «разговоров», говорят в АСР. К началу ноября ФСФР России зарегистрировала 4 выпуска жилищных сертификатов. Общая сумма 3 млрд. 770 млн. рублей. Эмитентами ценных бумаг выступили два юридических лица: питерская строительная компания «ЛЭК» и его юридический консультант - компания «Аврора Консалтинг».

Вице-президент АСР признает, что процесс перехода к выпуску ценных бумаг протекает вяло. Эксперт объясняет это длительной процедурой согласований и успокаивает, что на подходе еще одна компания:

«Мы анализировали интерес строителей, застройщиков и он был огромен. В частности, этим инструментом хочет воспользоваться группа компаний «ПИК» (самая крупная по капитализации компания в Европе)», - поделился Владимир Пономарев.

Покупка ЖС - хорошее капиталовложение, считают эксперты. Номинальная стоимость строящегося жилья обычно ниже среднерыночной цены. Постоянно растущие цены на недвижимость, позволять дольщику заработать, говорят в ФСФР:

«Если, к примеру, эмитент предусмотрел досрочное погашение жилищных сертификатов, то владелец ценной бумаги вправе продать ее до окончания строительства. При этом индексируется номинальная стоимость жилищных сертификатов в денежном выражении».

Однако стоит учитывать, что и в этой схеме существуют свои риски, предупреждают в Ассоциации строителей. Никто не знает, чего ожидать от застройщика в будущем, говорит Пономарев:

«Государство гарантирует, что на момент выпуска этого жилищного сертификата, в компании все в порядке, а дальше человек принимает на себя риски. Понятно, что компания в процессе строительства может жульничать, может наделать кучу ошибок, за это государство ответственности уже не несет. Государство выплачивать дольщиками за эту компанию денег не будет. Оно ответит за то, что назвало компанию финансово-устойчивой, а она не оказалась таковой».

Правда, такой риск сведен к минимуму, добавляет эксперт. Хорошо зарекомендовавшая себя в прошлом компания вряд ли осмелится портить себе репутацию. Тем более, если это крупный застройщик. А по оценке специалистов, всем требованиям ФСФР, необходимым для того, чтобы получить добро на «эмиссию», соответствуют в основном крупные компании.

Впрочем, и приобретать квартиры посредством ЖС смогут в основном лишь «крупные игроки». Минимальный порог стоимости пакета жилищных сертификатов должен быть не менее 30% от стоимости будущей квартиры. Хотя застройщик на начальных этапах строительства вправе запросить у дольщика и 100 %.

Позволить себе купить квартиру подобным способом, смогут немногие, считает Пономарев:

«Платежеспособный слой в России по оценкам составляет лишь пятую часть от всего трудоспособного населения. Остальные, в принципе, сделать это не в состоянии. Этот инструмент рассчитан на те 20%, у которых есть накопления и достаточно устойчивый доход».

С другой стороны, добавляют эксперты, за спокойствие тоже надо платить. В конце концов, на покупку пакета ЖС можно взять и кредит в банке.

Хотя не обязательно стремиться оплатить квартиру в строящемся доме посредством ЖС до окончания строительства. Дольщик может продать сертификаты в любой момент, если срок действия сертификата не жестко фиксированный.

В будущем подобные капиталовложения в строящуюся недвижимость могут принести хороший доход владельцу ценной бумаги, говорят эксперты. Хотя в то же время никто не застрахован от того, что недвижимость вдруг резко не подешевеет.

Наталья Трефилова