Арендуешь жилье? – Плати налог!

За нерадивого арендодателя заплатит арендатор. Ни для кого не секрет, что часто собственники жилья, сдаваемого ими в аренду, уходят от уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Обычно они не заключают с квартиросъемщиками договор аренды. Тем самым, не платят по счетам. Даже если налоговая инспекция узнает об этом, у арендодателя есть выход.

По словам собеседника Bigness.ru, аналитика «Индикаторов рынка недвижимости» Олега Репченко,

«собственник сдаваемого помещения в течение одного дня регистрирует у нотариуса договор о безвозмездном пользовании (ссуде) недвижимым имуществом и приносит его налоговикам. Тем самым арендодатель как бы декларирует отсутствие доходов, с которых следовало бы заплатить подоходный налог».

Еще совсем недавно, с 1 января 2006 года и по 1 января 2008 года, в связи с отменой закона о налогообложении в случае актов дарения и наследования, безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагалось никакими налогами.

В июле прошлого года депутаты приняли поправки, которые сузили понятие «не облагаемая налогом база в случае дарения» до «недвижимости, передаваемой безвозмездно близким родственникам». По определению Семейного кодекса таковыми являются муж, жена, мать, отец, братья, сестры, дедушки бабушки.

До 1 января 2006 года, если недвижимость временно или навсегда передавалась безвозмездно более дальним родственникам или неродным людям (любовникам, например), то одариваемые, должны были платить НДФЛ в расчете от потенциальных расходов за получение прав на недвижимость.

«Халява» закончилась, говорит О.Репченко. Депутаты внесли поправки в статью 689 части второй Гражданского кодекса РФ и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, с 1 января 2008 года налоговики имеют полное право предъявлять претензии к арендаторам, требуя с них НДФЛ за формально неуплаченную арендную плату. Ведь арендатором был заключен договор безвозмездного пользования: «Формально, налоговики правы. Если человек в отличие от всех остальных не тратит, то он сохраняет, а значит, получает доход, следовательно, должен заплатить подоходный налог», – считает наш собеседник.

Хотя налоговики не усмотрели одного зазора. Они не могли привлечь к ответственности ни арендатора, ни арендодателя, о которых у них нет сведений. Нотариусы не обязаны сообщать налоговикам о заключении сделок о безвозмездном пользовании недвижимостью. Заключить договор у нотариуса можно буквально за 1 день, да еще, зачастую, задним числом.

После принятия депутатами новых поправок в третьем чтении сделки безвозмездного пользования недвижимостью будут заключаться только через госреестр. Регистрация договора в нем обычно длится не меньше месяца и заключить такие договоры задним числом нельзя. И о них налоговики узнают в обязательном порядке.

Справка: сегодня регистрации в государственном реестре прав на недвижимость подлежат только договоры аренды и сделки купли-продажи.

Как только примут поправки, жизнь арендаторов и арендодателей осложнится. Если человека поймают на сдаче жилья в аренду, он уже не сможет в быстром порядке и задним числом залатать свой «тришкин кафтан», говорит наш собеседник.

На него со всей силой обрушится машина Федеральной налоговой службы (ФНС). Кроме того, все арендаторы, проходящие по договору безвозмездного пользования недвижимостью, автоматически будут подпадать под понятие налогооблагаемых лиц.

Учитывая тот факт, что с прошлого года ФНС всячески поощряет всяческие сообщения об уклонении физлиц от уплаты налогов, можно предположить, что значительная часть сделок подпадет под надзор налоговиков, говорит наш собеседник.

Олег Репченко считает, что данные поправки приведут к тому, что с 2009 года достаточно большая часть рынка аренды жилья может быть насильственно «обелена».

Как же быть с «несправедливостию» взимания НДФЛ налоговиками по отношению к тем, кто уже платит арендодателю бешенные деньги за съемное жилье? Олег Репченко считает, что у арендатора появится стимул заключать официальные договоры. Другой вопрос, на какую сумму они будут составлены. По мнению нашего собеседника, можно заключить договор и на «три копейки».

Правда, делать этого не стоит. Налоговики осведомлены информацией о рыночных ценах на аренду жилья. Так что избежать участи быть наказанным вряд ли удастся как тем, кто сдает квартиры, так и тем, кто их снимает.

Наталья Трефилова