При покупке жилья нет никаких гарантий

Внедрение механизма долевого строительства породило в России проблему обманутых дольщиков. "Причем с времен митингов дольщиков 2005–2006 годов мало что изменилось в лучшую сторону", — рассказывает Pravda. Ru член экспертного совета комиссии Мосгордумы по градостроительству, госсобственности и землепользованию Сергей Селиванкин. Как же в существующих условиях дольщику обезопасить себя?

— Долевое строительство во всем мире называется строительством по справедливости. Впервые эта программа была внедрена в Аргентине в 1985 году и представляла собой следующий механизм: люди покупали и копили акции, а потом несли их в строительный кооператив и уже обменивали на квартиры. Потом эта практика пришла в Европу, а уже Британия внедрила современный механизм, который переняла Россия, при котором покупаются не акции, а непосредственно квадратные метры. Давайте немножко поговорим об истории долевой практики в России. Насколько я помню, закон о долевом участии был принят в 2005 году, а до него был совсем дикий рынок?

— Если мы говорим про проблематику долевого строительства, я напомню, что эта проблема существовала и значительно ранее: 2003-2004 годы. Я помню митинги, когда люди выходили в центре Москвы и требовали от власти вернуть квартиры. И если сравнить 2005 год и 2015-2016 годы, то, на мой взгляд, мало что изменилось в лучшую сторону. И для этого есть определенные предпосылки.

Процесс долевого участия

Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:

Девелопер-застройщик берет в аренду или покупает землю, получает на нее всю нужную документацию с подтверждением прав. Земля обязательно должна быть обозначена в генплане региона как участок под жилищное строительство;

Получает разрешение на строительство, оформляет все нужные документы в администрации города и министерстве строительства региона;

Заключает договор долевого участия в строительстве, выплачивает необходимую сумму в компенсационный фонд;

Получает от дольщиков средства за определенные квартиры и параллельно строит сами квартиры;

После постройки передает дом в собственность дольщикам.

— Есть какая-то альтернатива покупке жилья по долевому строительству?

— К сожалению, сегодня это дикий рынок. Во-первых, сегодня с учетом резкого падения курса рубля все-таки стоит подумать, стоит ли вкладывать деньги в жилье, потому что завтра ваша недвижимость может стоить значительно ниже, чем она стоит сегодня.

Вторичный рынок как альтернатива

Альтернатива — это покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Но здесь очень много подводных камней. Я работал в течение двух лет с группой потерпевших вкладчиков, которые покупали квартиры на вторичном рынке. Люди покупают квартиры, через 2-3 года приходят иски от органов исполнительной власти Москвы о том, что эта квартира перерегистрировалась несколько раз, и до покупки она фактически находилась в собственности людей, которые ушли из жизни. То есть это большие махинации.

— Как появилась проблема обманутых дольщиков?

— Дольщики жилья — это люди, которые покупают квартиры либо на стадии, когда еще не вырыт котлован, но зато у них есть масса рекламных проспектов, роликов по телевидению о том, какой замечательный будет построен дом, корпус, какой хороший застройщик. Но в итоге дольщики оказываются у разбитого корыта.

Потому что выясняется, что у застройщика нет, во-первых, достаточной суммы, которая бы позволила реализовать это строительство. Второй момент, у компании-застройщика отсутствует опыт строительства в принципе, то есть это лохотрон. Третий вариант — отсутствуют на сегодняшний момент материальные возможности реализовать это строительство с учетом того же кризиса, с учетом отсутствия возможности вообще нахождения строителей на площадке.

Потому что есть примитивный, простой фактор — раньше работали гастарбайтеры, и многие так называемые элитные проекты были реализованы за счет их труда. Сегодня очень многих выставили за пределы РФ, поэтому строителей мало. И сегодня многие строительные объекты просто стоят.

— Какой процент граждан покупает жилье по долевому договору?

— Если говорить про конкретные цифры, то сегодня более 600 млрд рублей средств граждан инвестировано в строящуюся недвижимость столицы по схеме договоров участия в долевом строительстве. Это только Москва. Сегодня по схеме ДДУ работает 74 застройщика, на их счету 394 жилых объекта. Это 92 процента от всего количества строящейся в Москве жилой недвижимости.

— Скажите несколько слов о новом законопроекте, который сейчас принимается?

— Я поговорил с обычными дольщиками, которые увидели как и положительные стороны в этом законопроекте, так и отрицательные. Прежде всего законом устанавливается запрет для застройщиков на привлечение средств граждан в случае, если размер собственного капитала застройщика составляет менее миллиарда рублей. На мой взгляд, позиция правильная, но цифра 1 миллиард, если вдуматься, это всего-навсего один корпус, в котором порядка 300 квартир.

При этом, как правило, сегодня застройщики предлагают объекты, включающие в себя больше одного корпуса: 2, 3, 4, 5.

Поэтому, когда речь идет об упоминании собственного капитала в 1 миллиард, на мой взгляд, это очень маленькая цифра, и ее необходимо увеличивать как минимум в три раза. То есть собственный капитал компании должен быть 3 миллиарда.

Аудиторская проверка

Второй аспект, который здесь является более положительным: должно быть представлено аудиторское заключение по вопросам строительства. Аудиторы должны проверить, насколько собственный капитал компании, которым она владеет, является чистым, прозрачным, что этот капитал не исчезнет завтра, послезавтра, что компания им владеет и выполнит свои обещания перед вкладчиками.

— Аудитор какую-то ответственность несет за свое заключение?

— Конечно. Можно сказать, что здесь аудитор несет смежную ответственность. Аудитор, когда получает информацию от компании, составляет свое заключение. В случае нарушения компанией каких-либо условий договора, если она прогорела, он уже отдает этот отчет в правоохранительные органы, прокуратуру.

Но, в принципе, если вы приходите в офис покупать квартиру, первое, что вы должны попросить — это финансовый отчет компании, он должен быть открытым, должен быть простым для понимания.

— Еще какие новые положения есть в законопроекте?

— Есть в новом законе как раз позиции, которые являются достаточно правильными, ими повышается информационная открытость застройщиков. На сайте строительной компании, привлекающей средства, должна быть информация об аудиторском заключении за последний год, заключение экспертизы проектной документации, должны быть разрешения на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов, проектная декларация, технические условия и договоры подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, к сетям электросвязи. Иначе говоря, у вас на руках есть договор долевого участия в строительстве, но этот же договор должен быть размещен публично на сайте.

Потому что если компания осуществляет какие-то махинации, то, возможно, вам дают не типовой договор, а какой-то отдельный, в котором может быть прописано что-то в ущерб вам.

Дальше речь идет о бенефициарных сведениях владельцев застройщика, сведения о выбранных застройщиком способах обеспечения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору и иных условиях привлечения средств участников долевого строительства, а также нотариально удостоверенный договор поручительства, если такой договор был заключен.

Это достаточно серьезная информация, которая должна использоваться, но у 12 процентов застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков, нет собственного сайта. Об этом на нулевых чтениях поправок 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в Общественной палате сообщила замминистра строительства и ЖК РФ.

— Сергей, что человеку делать в ситуации, когда у него есть какие-то средства на часть квартиры, и он хотел бы сделать взнос, но хотел бы максимально обезопасить себя, обратиться в надежную компанию, чтобы все было по закону?

— К сожалению, ситуация на рынке строительства такая, что сегодня обезопасить себя обычному рядовому гражданину физически невозможно.

— А новый законопроект, если будет принят, предоставит такую возможность?

— Предоставит, но только если будут убраны те ляпы, о которых мы сегодня с вами говорили. Еще важно, что с 1 июля 2016 года законопроект предусматривает создание единого реестра застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Вести данные реестра будет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный правительством РФ.

Еще в этот законопроект, который предлагается для принятия, я бы внес однозначный пункт — ответственность органов исполнительной власти, которые принимали действия этих компаний у себя на территории, совместно с правоохранительными органами, и, соответственно, финансово-материальная компенсация затрат участников долевого строительства. Иначе говоря, возможно предоставление квартир за счет бюджета. Это должно быть прописано.

Второй момент — в законе должны быть прописаны еще и механизмы самой аудиторской проверки и последовательность работы правоохранительных органов по реализации выявленных нарушений при аудите.

И третий момент — как происходит компенсация гражданам по тем объектам, где этот аудитор выявил нарушения. Это, по идее, тоже должно быть прописано, и уже тогда орган власти должен вносить гражданам свои финансовые средства.

Что дадут изменения в законе о дольщиках

застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект. Его объём будет составлять около 30 млрд рублей в год;
размер капитала застройщика будет зависеть от площади возводимых им жилых объектов, например, если компания хочет построить до 1,5 тыс. квадратных метров, то у неё должен быть минимальный уставной капитал в сумме 2,5 млн рублей, если площадь 25 тыс. квадратных метров, то 40 млн рублей, если свыше 500 тыс. кв. м., то уже не менее 1,5 млрд рублей, (как раз повышенные требования к финансовой устойчивости заработают только летом 2017 года);
в законе предусмотрена возможность применять специальный эскроу-счёт — это счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства. Застройщик строит дом за счёт кредитных средств этого же банка.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

Квартира или дом: где живут российские знаменитости

Самые дорогие города в мире