Вениамин Голубицкий: Рынок недвижимости скорее жив

Рынок недвижимости переживает масштабную трансформацию, активное участие в которой принимает государство. Как влияют законодательные изменения на строительную отрасль, и какие тенденции царят сегодня в сегменте, в интервью "Правде.Ру" рассказал президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий.

— Вениамин Максович. скажите, пожалуйста, как себя сегодня чувствует рынок недвижимости в России?

— Рынок недвижимости в России сегодня чувствует себя очень интересно, он, конечно, скорее жив, чем мертв, у него большие надежды, он в таком, знаете, юношеском сознании, когда вроде как все впереди, но что-то уже в жизни было.

Сегодня на рынке есть такая тенденция, когда покупатель "голосует рублем" не только за квадратные метры, но и за комфортную среду вокруг. Как вы считаете, массовое появление проектов комплексного развития территорий — это некая дань моде или это вынужденная история, то есть, когда девелопер не может продать уже просто коробку?

Слово вынужденная имеет такой негативный окрас, но в данном случае, конечно, вынужденно. Потому что конкуренция идет продукта — чем качественнее вы делаете предложение, тем больше у вас шансов его продать. И продать можно только то, что обладает какой-то изюминкой, обладает конкурентными преимуществами. И каждый девелопер стремится к этому.

— Какие инструменты для поддержания спроса на рынке существуют сегодня?

— Ипотека очень сильно поддерживает спрос. И ипотека при ставке в 7%, как говорят нам экономисты, социологи, она взрывной спрос обеспечит. И очень многие люди, которые сегодня не могут, к сожалению, помыслить о жилье, начнут о нем думать в такой системе. Ведь проблема была в том, что огромные эти ставки ипотечные, ну, на них решиться было очень трудно, а иметь накопления, необходимые для покупки квартиры — это не машина, это тоже достаточно сложно.

— Но при этом в планах вашей компании и развитие рынка арендного жилья. Вы считаете, что за арендой будущее?

— Арендное жилье — это тема как бы давняя, и в то же время тема, которая давно не развивалась. Вот сейчас она оживилась, благодаря тому, что АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования — прим. ред.) по сути этой темой начало всерьез заниматься.

— А почему только сейчас? Были сложности?

— Сложность же одна — доходность на вложенные средства. И эту проблему, конечно же, можно решать только при поддержке АИЖК. Сегодня я не очень верю, что можно создать проект арендного жилья, которое будет там существовать в чистой такой модели, когда вы построили, сдаете, сроки окупаемости такие, что ну ни один инвестор, выбирая между строительством жилья на продажу и аренду, не будет выбирать этот проект. Вот с помощью АИЖК это стало возможным.

— У вас подобные проекты есть?

— Мы прорабатываем такие возможности совместно с АИЖК в Екатеринбурге, мы обсуждаем это в Перми, и готовы будем обсуждать и в Москве. Вот, смешно же то, что оказалась высокая конкуренция за ресурсы АИЖК.

Вернемся к другому аспекту жилищного строительства — это долевое строительство. У нас в России по данным Минстроя, каждая третья квартира продается при помощи договора долевого участия. Сегодня рынок находится на пороге изменений (вступили в силу поправки в закон долевого строительства — прим. ред.). Скажите, пожалуйста, как вы считаете, насколько назрела необходимость создания Компенсационного фонда, чем была плоха система страхования? И как это повлияет на девелоперов и рынок недвижимости?

Эта необходимость не назрела, она даже перезрела. Все мы знаем истории обманутых дольщиков. Да. и это всегда печальные истории, потому что российский человек в жилье всегда несет последнее. Так вот, Компенсационный фонд, он создает основу стабильности рынка девелоперского. Это важно не только для государства, но и для нас. Это совершенно другое доверие к этому рынку, и это совершенно другая среда. Когда мы все знаем, крупные девелоперы, как нам приходится порой подхватывать за недобросовестными игроками рынка их проекты просто, чтобы защитить рынок и помочь государству, муниципалитетам и так далее.

— Чем это лучше, чем страхование?

— Тем, что это стабильнее, что это надежнее и тем, что это понятнее. Просто вы понимаете, что, во-первых, государство имиджем отличается несколько от имиджа даже самой известной страховой компании. Во-вторых, вот эта расплывчатость в ставках страхования, нежелание страховых компаний идти на риски, связанные для них с не очень таким стабильным рынком, все это порождало какую-то нервозность и неопределенность. С этой точки зрения Компенсационный фонд — это абсолютно правильное решение. Другой вопрос, что поскольку вы заговорили об изменениях в 214 федеральный закон (закон долевого строительства — прим. ред.) там конечно, есть существенные недоработки, они недавно обсуждались в Минстрое при широком участии компаний известнейших российских. И в том числе, региональных компаний, за что Минстрою, в общем, большая благодарность. И там звучало, собственно, почти из всех уст, что эта система, когда один застройщик- один проект- одна регистрация, она там порождает, собственно, одно она порождает, что квадратный метр значительно вырастет в цене. У нас у всех задача снизить в цене. Даже один из крупных застройщиков сказал, что он готов поспорить о том, что нет в России компании крупной, которая по всем бы своим проектам могла бы обеспечить такие условия. Здесь я с ним не очень согласен, но абсолютно убежден в том, что нам сейчас таким способом повышать цену квадратного метра и защищаться от заведомо недобросовестных застройщиков не надо. мы плохо влияем на рынок. Мне кажется, что это понимание есть уже у всех обсуждавших этот вопрос. И мы все очень надеемся, что изменения в этот закон, о которых я говорил, в ближайшее время грядут.

— Поправки в том виде, в котором есть сейчас, могут уничтожить рынок долевого строительства в России?

— Безусловно, такой риск есть. Для небольшой компании это может звучать как приговор. Вот, с этим я абсолютно согласен. И это, безусловно, как я уже сказал, сузит рынок. Мы же не хотим, чтобы у нас рынок выживал только в Москве. Ну, все понятно, что маржинальность такую, как в Москве, ее трудно по стране найти, о мы, как компания, работающая в регионах, понимаем, что этого категорически делать нельзя, а самое главное, что это остановит будущие проекты. Понимаете, сейчас, когда я просчитываю модель проекта со своими специалистами, я вынужден закладывать в модель то, что сейчас несет в нынешнем его виде 214-ФЗ. И это означает, что тут же у меня растут затраты по проекту. И это означает, что я просто не буду входить во многие проекты в регионах, в которые я, не имея этих отягощающих обстоятельств, я бы спокойно вошел.

— Напоследок, может быть, прогнозы рынка? Что ожидаете до конца года увидеть?

— Будет снижение объемов рынка — это неминуемо, это понятно, вот, и я ожидаю, что может быть, все-таки состоятся какие-то решения по ипотеке. Я не про 7%, но про дальнейшее снижение ипотечных ставок

То, что касается будущего года, то вот я очень надеюсь на то, что если макроэкономические показатели России вот, они вот этот, пока еще слабенький такой тренд сохранится, то мы увидим все равно рост покупательского спроса, потому что ипотека, плюс снижение инфляции, плюс там сохранение занятости, они должны эффекты для этого рынка дать. и у нас каждый шажок в сторону снижения ипотечной ставки какие-то небольшие эффекты дает. А то, о чем мы сегодня говорили, даст взрывной эффект. Поэтому вот я бы говорил об этом рынке не в перспективе одного года. А если говорить о нем в перспективе 3-4 лет, то, безусловно, здесь будет резкий рост объемов строительства и рост спроса. Поэтому мы в этой сфере и сохраняемся и питаем надежды, что этот бизнес будет развиваться.