Пагубное влияние на стройку

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, регулирующий деятельность государственного компенсационного фонда долевого строительства. Это финальный и наиболее важный этап изменений в сфере долевого строительства, проводимых властями последние два года.

Фонд заменит собой механизм страхования ответственности застройщиков и защитит права дольщиков по новым объектам жилищного строительства. Не перестарались ли власти, когда начнет работу фонд, и как новые правила повлияют на рынок недвижимости, рассказали эксперты рынка.

Создать компенсационный фонд долевого строительства поручил президент РФ Владимир Путин на государственном совете по строительству еще в мае 2016 года. Тогда подчеркивалось, что фонд необходим для защиты прав дольщиков в сложных рыночных условиях. Этот механизм придет на смену системе страхования договоров долевого участия (ДДУ), поскольку она была признана неэффективной.

Как отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, свою работу фонд должен начать в октябре-ноябре 2017 года, он станет публично-правовой компанией (ППК). Это обусловлено тем, что статус публично-правовой компании предусматривает обязательное раскрытие информации о ее деятельности, то есть работа фонда будет более прозрачной.

Таким образом, открытыми станут данные об аудите отчетности фонда, системе внутреннего контроля, распределении полномочий органов управления и порядке совершения сделок с заинтересованностью.

Как будет работать новый механизм

В ходе обсуждения нового механизма было много споров относительно размера обязательных взносов в фонд со стороны застройщиков. Изначально предполагалось, что он будет составлять 1% от ДДУ. Позже застройщики предложили рассмотреть вариант дифференциации ставок в зависимости от репутации и надежности девелопера на рынке.

В итоге размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд установлен на уровне 1,2% от планируемой стоимости многоквартирного дома, исключив возможность вариативного подхода по определению цены для каждого застройщика.

Эта ставка будет пересматриваться не чаще, чем один раз в год и будет определяться федеральным законом. Также закон накладывает на застройщика ограничения на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья.

Что это означает для новых дольщиков

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился;
Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности);
В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

Одна компания - одно разрешение на строительство

Устанавливается принцип "одна компания — одно разрешение на строительство". Это означает, что крупная компания может создавать проектную компанию, которую должна обеспечить соответствующим объемом средств, и такая проектная компания занимается одним объектом. Также под каждую проектную компанию создается отдельный банковский счет.

"Для участников страхового рынка принятие законопроекта означает потерю целого сегмента", — говорит глава ПОВС застройщиков Александр Ручьев, отмечая, что за тот период, который обозначен как переходный, они смогут завершить свои дела и направить свою деятельность на другие секторы.

По его словам, именно такие планы есть у ПОВС застройщиков. "Даже после принятия законопроекта о компенсационном фонде все ранее заключенные нами договоры страхования будут действовать до истечения их срока. В настоящий момент в рамках общества застраховано свыше двух тысяч объектов по более чем 70 тысячам договорам страхования. НКО "ПОВС застройщиков" все обязанности по ним выполнит. При этом юридическое лицо закрыто не будет. Направление дальнейшей деятельности будет определено на общем собрании членов общества", — отметил Ручьев.

Председатель комитета Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев считает, что принятые поправки серьезно повлиять на рынок долевого строительства как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков: "Надо понимать, что мы в соответствии с поручением президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государстве, если речь идет о том, чтобы создать механизм, который вообще гарантировал бы безопасность вложений граждан, мы обязаны определить, а кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе".

Стоит отметить, что депутаты серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать граждан для долевого строительства.

"Надо сказать, что у многих застройщиков это вызвало практически шок", — говорит Николаев.

Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков поддерживает в этом вопросе коллегу. Он считает, что эти поправки снимут проблему нынешних и будущих дольщиков, которые будут участвовать в проектах на основе нового закона.

Первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин не разделяет оптимизма депутатов. Представитель столичного девелопмента отмечает, что закон обсуждался уже много месяцев, говорили о разных ставках — от 0,8 до 3%, на фоне этого ставка 1,2% не кажется смертельной.

"Надо понимать, что на сегодняшний день маржинальность строительного бизнеса достигла минимума, и застройщикам уже негде взять эти 1,2% и очевидно, что эти затраты будут переложены на покупателей", — говорит он.

Проблемной эксперту кажется и поправка, касающаяся размера собственных средств. Напомним, что согласно закону, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.

"Вопрос, каким образом считать? Например, у нас объем строительства 150 тысяч кв. м. и это строится в три очереди, по 50 тысяч кв. м. При бюджете проекта 9 млрд каждая очередь будет стоит 3 млрд. Если мы выпустили одно разрешение на строительство и нам нужно иметь 300 млн, то это не проблема. А если речь идет обо всем проекте? То есть о 900 млн, а это уже огромные деньги. По сути, это может означать, что привлечение банковского финансирование бессмысленно, раз у тебя есть эти 900 млн",- отмечает Красавин.

По его мнению, принятые меры могут пагубно сказаться на всех строительных компаниях, а для покупателя — привести к удорожанию квартир.

Задержали строительство. Как получить неустойку?

Как проходит обмен недвижимости?

Где стоит приобрести квартиру в Москве?